Dépôt de garantie et sa restitution dans le cadre d’une location

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit, en son article 22, la possibilité pour le bailleur de demander au locataire le versement d’un dépôt de garantie, appelé aussi « caution », lors de l’entrée dans les lieux.

Ce dépôt de garantie a, notamment, pour but de prémunir le propriétaire des dégradations du logement et des impayés de loyers.

 Il s’agit d’une possibilité et non d’une obligation.

 Le montant et le versement du dépôt de garantie

Si un dépôt de garantie est réclamé, son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer, hors charges.

Si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé.

Il peut en être différemment, si c’est le locataire qui demande à régler mensuellement son loyer.

Il est à noter que le dépôt de garantie n’est pas révisable, ni en cours de bail, ni au moment de son renouvellement.

Le dépôt de garantie est versé au propriétaire ou son mandataire au moment de la signature du bail.

Le locataire règle la caution mais cela peut également être un tiers comme le groupe Action Logement ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).

A noter que le dépôt de garantie peut être versé en espèces, mais dans ce cas, il est nécessaire de demander au propriétaire un reçu, précisant que la somme remise l’est au titre du dépôt de garantie.

Attention, lors de la prise de possession des lieux, il faut apporter une attention toute particulière sur l’état des lieux et faire noter less traces, trous, dysfonctionnements. Cela a une incidence sur la restitution de la « caution ».

La restitution du dépôt de garantie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989)

Comme indiqué précédemment, le dépôt de garantie est là pour « protéger » le propriétaire contre les éventuels manquements du locataire.

Au départ de ce dernier, un état de lieux de sortie peut être dressé. Là encore, il est très important d’être présent et attentif à ce qui peut être noté par le bailleur ou son mandataire.

Si aucun état des lieux de sortie n’a été dressé, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état et le propriétaire ne pourra pas, en principe, retenir de sommes sur la « caution ».

En tout état de cause, le dépôt de garantie sera rendu à compter de la restitution des clés par le locataire, soit directement entre les mains du bailleur ou de son mandataire, soit par l’envoi en lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai pour remettre le montant doit être de :

- 1 mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée,

- 2 mois, dans le cas contraire.

Si le propriétaire souhaite effectuer une retenue sur le dépôt de garantie, il doit justifier des motifs et du montant de la retenue avec des devis, factures, les états des lieux, des photos…

A noter que l’usure normale du temps ne saurait être mise à la charge du locataire.

Le propriétaire n’a pas utilisé le dépôt de garantie pour remettre le logement dans un état neuf.

Enfin, si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux, le locataire doit lui adresser une lettre de mise en demeure de la restituer.

Des intérêts de retard peuvent être imputés à défaut de restitution dans le délai imparti.

Si le propriétaire refuse de rembourser, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et/ou en cas d’échec, le Tribunal d’Instance du lieu du logement loué.